Reklamace, náhrada za vadu koupeného bytu - kročejová izolace nebyla při rekonstrukci udělána - Bezplatná právní poradna online zdarma pro všechny

Základní údaje: Uložil(a): Mgr. J. Polesný (obč., obchod. právo); Kategorie: Reklamace, spotřebitel, kupní smlouvy; Zveřejněno: 12. leden 2025; Zobrazení: 18

1 1 1 1 1

Pomohl Vám tento článek? Pokud ano, klikněte prosíme na 5 hvězdiček. Děkujeme! :)

Obracíme se na Vás s žádostí o radu ve věci možnosti uplatnění slevy z ceny bytu při zjištění skryté vady. V r. 2023 jsme koupili byt od majitelky, která byt koupila v tom samém roce a krátce na to jej z osobních důvodů ihned prodala nám. Až zhruba za půl roku od naší koupě jsme od sousedky v bytě pod námi zjistili, že předchozí majitelé (kteří byt prodali naší prodejkyni) při rekonstrukci podlah v celém bytě pravděpodobně opomněli podlahy zaizolovat a ty jsou nyní extrémně hlučné při každém kroku. Tento problém byl po rekonstrukci i řešen přes SVJ (bez výsledku). Vadné podlahy je třeba zrekonstruovat. Je zde možné uplatnění slevy z kupní ceny? Jak v tomto případě postupovat? Dále by nás zajímalo, jakým způsobem je možné nárok vymáhat po těch majitelích, kteří rekonstrukci reálně provedli. Paní, která nám byt prodala, v něm vůbec nebydlela a o této vadě nevěděla. Nechceme tedy náhradu po ní, ale po předchozích majitelích (s kterými však nemáme žádný právní vztah). Je tedy nutné (když mě nebude možná domluva), žalovat předchozí majitelku a ta přidá k žalobě další stranu, tzn. majitelé, kteří prodali byt jí? Děkuji za váš čas a přeji krásný den.

Odpověď:

Dobrý den,

Vaše situace ohledně skryté vady bytu (hlučných podlah) je právně komplikovaná, ale řešitelná. Rozdělme to na několik klíčových bodů:

1. Uplatnění slevy z kupní ceny

Podle občanského zákoníku máte právo na uplatnění slevy z kupní ceny bytu za skrytou vadu, pokud vadu:

nelze při běžné prohlídce bytu zjistit, a
existovala již v době koupě bytu.

V tomto případě je hlučnost podlah skrytá vada, která pravděpodobně vznikla nevhodnou rekonstrukcí předchozích majitelů a nebyla zjevná při koupi. Pokud si prodejkyně (paní, která vám byt prodala) nebyla vady vědoma a tuto skutečnost doloží, její odpovědnost se omezuje.

Co dělat:

Informujte prodejkyni o vadě: Sepsání výzvy k uplatnění nároku na slevu z kupní ceny. Výzva by měla obsahovat popis vady, její příčinu a požadovanou slevu.
Získejte důkazy:
- Dokumentaci nebo výpovědi sousedů o hlučnosti podlah.
- Stanovisko odborníka (např. stavebního technika), který může potvrdit, že příčinou problému je chybějící izolace.

2. Nárok vůči původním majitelům

Bohužel, mezi vámi a předchozími majiteli (kteří byt rekonstruovali) neexistuje přímý právní vztah. Proto nemůžete své nároky uplatnit přímo vůči nim, ale pouze vůči osobě, která vám byt prodala (vaší prodejkyni).

Pokud chcete náklady vymáhat od původních majitelů, musí tento postup proběhnout přes řetězovou odpovědnost:

Vy uplatníte nárok na slevu vůči prodejkyni.
Prodejkyně poté může uplatnit stejný nárok vůči původním majitelům.

3. Postup při domluvě a případném sporu

Jednání s prodejkyní:
- Informujte ji o vadě a navrhněte smírné řešení, například dohodu o slevě z kupní ceny.
- Pokud je ochotná spolupracovat, může sama kontaktovat původní majitele, aby náklady přenesla na ně.
Předžalobní výzva:
- Pokud se nedohodnete, obraťte se na právníka, aby připravil předžalobní výzvu. Tato výzva se zaměří na uplatnění nároku vůči prodejkyni.
Soudní řízení:
- Pokud prodejkyně odmítne nárok uznat, můžete ji žalovat. V tomto řízení by měla možnost zapojit původní majitele jako třetí stranu (tzv. "regresní nárok").
- V tomto případě je klíčové prokázat, že:
  - Vada existovala již při koupi bytu.
  - Byla způsobena vadnou rekonstrukcí provedenou předchozími majiteli.

4. Náklady a rizika

Odhad rekonstrukce podlah (včetně izolace) nechte ocenit odborníkem, abyste měli představu o rozsahu škody a mohli vyčíslit nárok.
Zvažte riziko soudního řízení, které může být zdlouhavé a nákladné. Pokud je částka relativně nízká, může být rychlejší řešení smír s prodejkyní.

Shrnutí a doporučení

Vadu oznamte písemně prodejkyni a pokuste se s ní dohodnout na slevě z kupní ceny.
Předložte odborný posudek, který potvrzuje, že vada byla způsobena špatnou rekonstrukcí.
Pokud se nedohodnete, postupujte právní cestou (nejdříve výzvou, poté žalobou na prodejkyni).
Prodejkyně může regresně vymáhat náklady na opravu od původních majitelů.

Nenašli jste odpověď na Váš dotaz? Zeptejte se našich právníků za drobný poplatek 99 Kč. Odpověď obdržíte maximálně do 5 pracovních dnů. Poradit se s naším advokátem.