V tomto ohledu je důležité, co je předmětem Vámi uzavřené rezervační smlouvy, tzn. k čemu se v této smlouvě realitní makléř zavázal.
V první řadě Vám tedy doporučuji prostudovat Vámi uzavřenou rezervační smlouvu a ověřit:
- k čemu se v této smlouvě realitní makléř zavázal (pro posouzení, zda realitní makléř v současné chvíli plní či neplní své smluvní povinnosti),
- zda a případně jakým způsobem jsou ve smlouvě zakotveny možnosti jejího ukončení (zejména jednostranným jednáním, tzn. výpověď smlouvy a odstoupení od smlouvy).
V obecné rovině dle § 2001 občanského zákoníku platí, že od smlouvy lze odstoupit, ujednají-li si to strany, nebo stanoví-li tak zákon.
Pro zodpovězení Vašeho dotazu je klíčový § 2002/1 občanského zákoníku, dle něhož může strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit, pokud druhá strana porušila smlouvu podstatným způsobem.
Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu (zde realitní makléř) již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana (zde Vy) smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není.
Z tohoto důvodu je důležité, jaké povinnosti realitnímu makléři z rezervační smlouvy vlastně vyplývají. Zavázal-li se např. realitní makléř k zajištění převodu vlastnického práva k předmětným nemovitým věcem (včetně hospodářské budovy) ze současného vlastníka (jako prodávajícího) na Vás (jako kupujícího), bylo by dle mého názoru možné kvalifikovat současný stav jako podstatné porušení rezervační smlouvy, neboť lze stěží předpokládat že kupující bude mít zájem o nabytí vlastnického práva k černé stavbě (s jejímž užíváním je mimo jiné spojeno riziko udělení pokuty ze strany stavebního úřadu). V tomto ohledu hraje nepominutelnou roli rovněž časové nastavení rezervační smlouvy (tzn. zda se realitní makléř v rezervační smlouvě zavázal ke splnění svých povinností v určité lhůtě, tzn. zda má realitní makléř ještě šanci svá pochybení napravit).
Dospějete-li k závěru, že realitní makléř skutečně porušil rezervační smlouvu podstatným způsobem, můžete realitnímu makléři doručit písemné oznámení o tom, že od rezervační smlouvy odstupujete. V tomto oznámení řádně identifikujte smluvní strany, specifikujte rezervační smlouvu (např. uvedením jejího čísla, data jejího uzavření a jejího předmětu), jednoznačně sdělte, že od této smlouvy odstupujete (a to ve smyslu § 2001 a násl. občanského zákoníku) a uveďte, z jakého důvodu (tzn. sdělte, že realitní makléř porušil své smluvní povinnosti podstatným způsobem, přičemž tato pochybení realitního makléře konkrétně uveďte). V oznámení o odstoupení od rezervační smlouvy zároveň realitního makléře vyzvěte k vrácení Vámi uhrazeného rezervačního poplatku (např. na Váš bankovní účet, jehož číslo je samozřejmě zapotřebí sdělit), přičemž k tomuto úkonu stanovte realitnímu makléři přiměřenou lhůtu.
Jeden Vámi podepsaný stejnopis oznámení o odstoupení od rezervační smlouvy si ponechte, druhý doručte realitnímu makléři prokazatelným způsobem (tzn. osobně oproti podpisu či za přítomnosti svědka, nebo poštou, a to doporučeně s dodejkou).
Účinky odstoupení od smlouvy jsou následující:
- odstoupením od smlouvy se závazek zrušuje od počátku (§ 2004/1 občanského zákoníku),
- odstoupením od smlouvy zanikají v rozsahu jeho účinků práva a povinnosti stran (§ 2005/1 občanského zákoníku).
Nelze vyloučit, že realitní makléř se pokusí Vaše odstoupení zpochybnit s odkazem na některé ustanovení rezervační smlouvy. V tomto ohledu pouze upozorňuji, že častým nešvarem rezervačních smluv (resp. i jiných smluv uzavíraných s realitními kancelářemi a realitními makléři) jsou ustanovení, která protiprávně omezují či podmiňují práva klientů (netřeba se tedy každého ustanovení rezervační smlouvy obávat, pro učinění konkrétního závěru by však bylo samozřejmě nutné seznámit se podrobně s textem Vámi uzavřené rezervační smlouvy).
Nebude-li realitní makléř ochoten Vám rezervační poplatek vrátit, nezbude Vám, než se obrátit na soud s žalobou na vrácení bezdůvodného obohacení. Pro učinění tohoto kroku Vám doporučuji advokátní zastoupení: www.advokatikomora.cz
_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/
Komentáře vytvořeny pomocí CComment