Nedávno jsme kupovali část přilehlého pozemku a při nahlédnutí do katastrální mapy jsme zjistili, že je náš pozemek větší, než ho máme oplocený. Problém je v tom, že ta část pozemku, na kterou jsme teď přišli, obývá již mnoho let soused. Když jsme mu to říkali, tvrdil, že ho užívá už tak dlouho na to, aby mu oficiálně patřil. A tak si plot posunout nechce. A to i když to tak není v mapách na katastru a mezi sebou jsme nikdy žádnou smlouvu nesepsali. Chtěla bych se zeptat, jestli opravdu po nějaké době (popř. jaké) připadá pozemek sousedovi a nebo máme na něj stále nárok a můžu si posunout plot dle katastrální mapy? Pokud by tedy již po uplynutí nějaké doby patřil sousedovi, můžu po něm chtít peníze za pronájem po celou dobu, kterou ji obýval? Nebo po něm můžu chtít peníze, jako že za odkup? Dále bych se chtěla zeptat, jestli si takhle můžeme nárokovat, tak jako náš soused, i část pozemku, kterou už cca 20 let obýváme. Akorát tentokrát ten pozemek patří dle katastrální mapy ne soukromé osobě, ale obci. Předem moc děkuji za odpověď.
Darování, darovací smlouva, povinnosti majitele
Vydržení pozemku sousedem za dlouhodobé užívání - pravidla
- Základní údaje
- Uložil(a): Mgr. Lukáš Mohyla (právník)
- Kategorie: Darování, vlastnictví, povinnosti k vl.
- Zobrazení: 48
Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:
1/ Opravdu po nějaké době (popř. jaké) připadá pozemek sousedovi a nebo máme na něj stále nárok a můžu si posunout plot dle katastrální mapy?
Váš soused opírá své tvrzení nepochybně o institut vydržení. V zásadě platí, že užívá-li někdo cizí majetek po stanovenou (vydržecí) dobu, může se skutečně stát jeho vlastníkem – ovšem za splnění dalších podmínek.
Podmínky pro vydržení jsou formulovány v § 1089/1 a § 1090/1 občanského zákoníku takto:
„Drží-li poctivý držitel vlastnické právo po určenou dobu, vydrží je a nabude věc do vlastnictví.“
„K vydržení se vyžaduje pravost držby a aby se držba zakládala na právním důvodu, který by postačil ke vzniku vlastnického práva, pokud by náleželo převodci nebo kdyby bylo zřízeno oprávněnou osobou.“
Co se týče délky vydržecí doby, činí u nemovitých věcí deset let, jak to vyplývá z § 1091/2 občanského zákoníku:
„K vydržení vlastnického práva k nemovité věci je potřebná nepřerušená držba trvající deset let.“
Je ještě vhodné doplnit, že do vydržecí doby se může započítat i doba, po kterou byla věc držena právním předchůdcem vydržitele – konkrétně dle § 1092 občanského zákoníku platí, že:
„Do vydržecí doby se ve prospěch vydržitele započte i doba řádné a poctivé držby jeho předchůdce.“
Pokud trvá držba dlouhou dobu (konkrétně dvojnásobek běžné vydržecí doby – v případě nemovitých věcí tedy alespoň dvacet let), může dojít k tzv. mimořádnému vydržení. Konkrétně dle § 1095 občanského zákoníku platí, že:
„Uplyne-li doba dvojnásobně dlouhá, než jaké by bylo jinak zapotřebí, vydrží držitel vlastnické právo, i když neprokáže právní důvod, na kterém se jeho držba zakládá. To neplatí, pokud se mu prokáže nepoctivý úmysl.“
Podmínky pro mimořádné vydržení jsou tedy podstatně volnější (zejména není zapotřebí prokazovat dobrou víru držitele).
Při splnění všech podmínek pro řádné či mimořádné vydržení se držitel stane vlastníkem držené věci. Je proto možné, že soused se skutečně stal vlastníkem Vámi zmiňované části pozemku. Pokud se rozhodnete na jeho argumentaci přistoupit, můžete buď nedělat nic (tedy zachovat současný stav, byť neodpovídá katastrální mapě), anebo můžete se sousedem sepsat souhlasné prohlášení (dle § 66/1 písm. a) katastrální vyhlášky), jehož prostřednictvím se shodnete na tom, že soused skutečně nabyl předmětnou část pozemku do svého vlastnictví, a to na základě vydržení. Toto souhlasné prohlášení se následně stane podkladem pro provedení příslušných změn v katastru nemovitostí. Rozhodnete-li se vydat se sousedem touto smířlivou cestou, doporučuji Vám vše předem konzultovat s místně příslušným pracovištěm katastrálního úřadu.
Pokud byste naopak se sousedovou argumentací nesouhlasili, bylo by nutné vyřešit nastalý spor soudní cestou. Konkrétně by bylo zapotřebí podat k místně příslušnému okresnímu soudu tzv. určovací žalobu (§ 80 Občanského soudního řádu), jejímž prostřednictvím byste se domáhali, aby soud svým rozhodnutím určil, že vlastníky předmětné části pozemku jste stále Vy. Pro přípravu a podání žaloby, stejně jako pro vystupování před soudem Vám doporučuji využít služeb advokáta:
(a to advokáta zabývajícího se oblastí občanského práva).
2/ Pokud by tedy již po uplynutí nějaké doby patřil sousedovi, můžu po něm chtít peníze za pronájem po celou dobu, kterou ji obýval?
Po sousedovi se můžete domáhat nikoli nájemného (jelikož nebyla uzavřena nájemní smlouva), nýbrž vrácení bezdůvodného obohacení (§ 2991 a násl. občanského zákoníku), které bude přibližně odpovídat nájemnému za obdobný pozemek.
Je ovšem nutné pamatovat na to, že právo na vrácení bezdůvodného obohacení je běžným majetkovým právem a jako takové se promlčuje v obecné tříleté promlčecí lhůtě. V okamžiku, kdy uplynula vydržecí doba (tedy po deseti letech u řádného vydržení či po dvaceti letech u mimořádného vydržení) se soused stal vlastníkem předmětné části pozemku – v tomto důsledku již na jeho straně přestalo vznikat bezdůvodné obohacení. Bylo by proto nutné propočítat, kdy k vydržení předmětné části pozemku sousedem došlo – tzn. zda je zde určitý časový prostor, za který by bylo možné ještě požadovat vrácení bezdůvodného obohacení, anebo zda již došlo k promlčení tohoto Vašeho práva.
3/ Nebo po něm můžu chtít peníze, jako že za odkup?
Nikoli. Dojde-li ke vzniku vlastnického práva na základě vydržení (řádného či mimořádného), nemusí vydržitel původnímu vlastníkovi nic platit.
4/ Můžeme si nárokovat, tak jako náš soused, i část pozemku, kterou už cca 20 let obýváme?
Vše výše uvedené se vztahuje rovněž na Váš právní vztah s obcí daný Vaším dlouholetým užíváním obecního pozemku. Za splnění zákonných podmínek jste se tedy mohli stát vlastníky obecního pozemku – bude však záležet na obci, zda bude s tímto Vaším tvrzením souhlasit (pokud o nastalém stavu obec vůbec ví).
______________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
- zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
- vyhláška č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška)
- zákon č. 99/1963 Sb., Občanský soudní řád
