Stručná odpověď na Váš dotaz zní: SVJ je nejen oprávněno, nýbrž dokonce povinno tvořit tzv. fond oprav.
V první řadě je nutné zdůraznit, že "fond oprav" je termínem, který český právní řád (v souvislosti s bytovým spoluvlastnictvím) nezná. "Fond oprav"
je hovorovým označením dlouhodobých záloh na budoucí opravy společných částí bytového domu a pozemku pod tímto bytovým domem (či s tímto bytovým domem jinak souvisejícím).
"Fond oprav" tedy nepředstavuje účelové sdružení majetku, jak je tomu např.
u nadačních či svěřenských fondů, není samozřejmě ani investičním fondem (nejedná se tedy o fond v právním slova smyslu).
Jako "fond oprav" bývá nejčastěji označováno sdružování finančních příspěvků vlastníků bytových jednotek, určených na správu bytového domu a pozemku, které je realizováno např. na k tomu určeném bankovním účtu.
V tomto ohledu připomínám, že správa bytového domu a pozemku zahrnuje všechny činnosti, které nenáležejí jednotlivým vlastníkům bytových jednotek, a které jsou v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o bytový dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa bytového domu zahrnuje i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí bytového domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v bytovém domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům bytového domu (§ 1189/1 občanského zákoníku). Činnosti týkající se správy bytového domu a pozemku jsou podrobněji upraveny v § 7 a násl. nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím.
Klíčový je v této souvislosti § 1180 občanského zákoníku, dle něhož platí,
že:
a/ vlastník bytové jednotky je povinen přispívat na správu domu a pozemku (tedy do tzv. fondu oprav) ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech;
b/ příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje (nebo členů jejích orgánů), na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně.
Dle znění dotazu předpokládám, že příspěvek dle písm. b/ výše je ve Vašem SVJ hrazen právě na činnost správcovské firmy. Vedle tohoto příspěvku je každý vlastník bytové jednotky povinen hradit (zejména) příspěvek na správu domu a pozemku (písm. a/ výše), kterým se budu dále zabývat.
Dle § 1200/2 písm. g) občanského zákoníku je povinnou náležitostí stanov SVJ mimo jiné i zakotvení pravidel pro tvorbu rozpočtu SVJ a pro příspěvky na správu domu a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky bytových jednotek.
Příspěvky vlastníků bytových jednotek na správu bytového domu a pozemku podle § 1180 občanského zákoníku jsou zpravidla jedním z hlavních zdrojů příjmů každého SVJ (§ 16/1 písm. a) nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím).
"Fond oprav" není fondem v právním slova smyslu také z toho důvodu, že příspěvky zde shromažďované mají zálohový charakter. Dle § 1208 písm. d) občanského zákoníku patří do působnosti shromáždění SVJ mimo jiné schválení a vypořádání celkové výše příspěvků na správu bytového domu pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků.
Skutečnost, že příspěvky na správu bytového domu a pozemku jsou zálohovými platbami, vyplývá rovněž z § 8 písm. b) nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím.
Statutární orgán SVJ (výbor či předseda SVJ) by tedy měl v praxi vytvořit plán správy bytového domu a pozemku (souhrn a rozvaha předpokládaných oprav, rekonstrukcí, stavebních a technických úprav apod.) pro stanovené období (kterým může být např. 1 rok, může se však jednat i o období jiné), přičemž na základě tohoto plánu (tedy na základě očekávané výše nákladů prací) bude následně shromážděním SVJ určena výše příspěvků na správu bytového domu a pozemku pro jednotlivé vlastníky bytových jednotek. Tyto příspěvky budou shromažďovány v tzv. fondu oprav (který může být nazýván samozřejmě i jinak, což je dokonce vhodnější, neboť správa bytového domu a pozemku nezahrnuje dle občanského zákoníku pouze opravy). Vyjde-li najevo, že uhrazené příspěvky (zálohy) např. pro realizaci stavebních úprav či pro odstraňování následků havárie nedostačují, rozhodne shromáždění SVJ o povinnosti každého vlastníka bytové jednotky uhradit další (mimořádný) příspěvek. Vyjde-li (po uplynutí stanoveného období) naopak najevo, že hrazené příspěvky nebyly na plánované práce vyčerpány, rozhodne shromáždění SVJ o jejich dalším osudu (např. vrácení zbylých finančních prostředků vlastníkům bytových jednotek či jeho převod do dalšího období, což může mít za následek např. snížení příspěvků na správu bytového domu a pozemku v následujícím období).
_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
nařízení vlády č. 366/2013 Sb. , o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím
Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/
Komentáře vytvořeny pomocí CComment