Nájmy, SVJ (společenství vlastníků jednotek), bytové družstvo, nájemné

Svou obranu můžete započít na úrovni SVJ, tzn. projednat vzniklý problém na shromáždění vlastníků jednotek. Výstupem takového projednání může být písemná výzva, v níž se bude SVJ po vlastníkovi předmětného bytu domáhat sjednání nápravy a zajištění dodržování domovního řádu ze strany nájemců předmětného bytu. Vlastníka předmětného bytu pak může SVJ písemně upozornit také na to, že dle § 2256/2 občanského zákoníku je nájemce povinen dodržovat po dobu nájmu pravidla obvyklá pro chování v domě a rozumné pokyny pronajímatele pro zachování náležitého pořádku obvyklého podle místních poměrů (které mohou být vyjádřeny právě v domovním řádu).

Obsahují-li stanovy SVJ ustanovení o sankcích za nedodržování domovního řádu, lze je vlastníkovi tohoto bytu samozřejmě uložit.

V obecné rovině platí, že vlastník se zdrží všeho, co působí, že mimo jiné kouř a pach vnikají na pozemek jiného vlastníka (souseda) v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezují obvyklé užívání pozemku (§ 1013/1 občanského zákoníku, toto ustanovení je pak samozřejmě vztažitelné i na sousedské vztahy v rámci bytového domu, a to za použití § 2/2 a § 10/1 občanského zákoníku).

Vlastník bytové jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části (§ 1175/1 občanského zákoníku). Ve Vašem případě je pak podstatným zejména § 1176 občanského zákoníku, dle něhož platí, že vznikem vlastnického práva k bytové jednotce vzniká vlastníku jednotky povinnost řídit se pravidly pro správu domu a pro užívání společných částí, pokud byl s těmito pravidly seznámen nebo pokud je měl a mohl znát, jakož i zajistit jejich dodržování osobami, jimž umožnil přístup do domu nebo bytu (tzn. že vlastník předmětného bytu je povinen zajistit dodržování domovního řádu i ze strany nájemců předmětného bytu).

Ve výzvě pak může SVJ upozornit vlastníka předmětného bytu na svou připravenost domáhat se dodržování domovního řádu i soudní cestou, přičemž v této souvislosti je vhodné upozornit na § 1184 občanského zákoníku, dle něhož může soud nařídit prodej bytové jednotky (a to na návrh osoby odpovědné za správu domu nebo na návrh dotčeného vlastníka bytové jednotky) toho vlastníka, který porušuje povinnost uloženou mu vykonatelným rozhodnutím soudu způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím práva ostatních vlastníků jednotek. Rozhodl-li by proto soud o povinnosti vlastníka předmětného bytu k zajištění dodržování domovního řádu nájemci předmětného bytu, a nesplnil-li by vlastník předmětného bytu tuto povinnost, bylo by možné přikročit i k prodeji tohoto bytu.

Svých práv se pak můžete samozřejmě domáhat i soudní cestou. V tomto případě je však nezbytné upozornit na možnou zdlouhavost takového soudního řízení a určitou nejistotu jeho výsledku.