Nájemní vztahy - co si pronajímatel nesmí dovolit vůči nájemci podle nového občanského zákoníku

 

Po množství případů jen v letošním roce si troufám říci, že nájemníci neznají svá práva a pronajímatelé je nechávají už více než rok podepisovat neplatné smlouvy.

 

Co je nepřípustné

Přestože se s příchodem NOZ tvrdilo, jak zákon zliberalizoval, posílil ve skutečnosti práva nájemníků. Platí už více než rok, přesto si pronajímatelé přiznávají víc práv, než mohou.

 

Objevil se například zájemce o pražský byt, který majitel pronajímal dvěma mladým mužům. Budoucímu kupci tvrdil, že nebude problém byt uvolnit a prodá mu ho. Jenomže nájemníci se po právu vystěhovat odmítli. Zpochybnili výpovědní lhůtu na dobu určitou a trvali na tom, že je pronajímatel nemůže vystěhovat. Mezi argumenty padlo i to, že mají zaplacenou permanentku v nedaleké posilovně.   Ale faktem bylo, že s vystěhováním přišel pronajímatel měsíc po uzavření smlouvy s nimi.

 

Domácí mazlíčky zakázat nemůže

Jiný případ se týká paní, jíž majitel bytu zakázal mít v bytě dvě kočky. To ale pronajímatel nově již zakázat nesmí. Tady zákon dokonce neošetřuje ani to, kdyby si do pronajatého bytu někdo nastěhoval například smrtelně jedovaté hady. I v takovém případě by se majitel musel obrátit na soud a dokázat, že zvíře ostatní ohrožuje.

 

Pokud jde o výpověď nájemní smlouvy, okamžitě ji lze zrušit, když nájemník neplatí nájemné. Tříměsíční výpověď pak může domácí dát jen ze zákonných důvodů.   Mezi ty patří například, je-li nájemník odsouzen za násilí proti pronajímateli, má-li být byt či dům vyklizen z veřejného zájmu, nebo pokud byt má být užíván pronajímatelem nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost, případně když potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného.

 

Nepřípustné je rovněž udělit nájemci pokutu, i když si to do smlouvy pronajímatel napíše. A je také čistě na nájemci, zda si do bytu nastěhuje další příbuzné, přihlásí se k trvalému pobytu nebo si v bytě zapíše sídlo svého podnikání.

 

Taková je právní realita, kterou přinesl Nový občanský zákoník. Tříměsíční výpovědní lhůty, zákaz domácích mazlíčků nebo smluvní pokuty jsou ustanovení neplatná, i když je nájemník podepíše. Jenomže jako by to celý rok nikdo nevěděl.

 

Samozřejmě že pronajímatelé hledají cesty, jak z bytu nechtěné nájemníky dostat.   Často jsou nájemníci právními poradnami a právníky varováni, že se musí neplatné výpovědi nájmu bytu (resp. nemovitosti) bránit včas, tedy do dvou měsíců od jejího obdržení. Platí totiž, že i když jde o protiprávní výpověď, po promlčení, tedy uplynutí dvou měsíců, se stane platnou.

 

Zákon chrání slabší stranu

Ocitne-li se nájemník v situaci, kdy ze závažných důvodů chce opustit byt, tak pro něj tříměsíční výpovědní lhůta platná je. Šlo například o rodinu žijící v Praze, kde muž dostal pracovní místo v Brně.   Nová pravidla na rozdíl od minulosti platí jak pro smlouvy na dobu neurčitou, tak na dobu určitou.

 

Ač NOZ sliboval, že posílí vůli stran, funguje ve skutečnosti na principu ochrany slabší strany, což je nájemník. To nejpodstatnější, v čem ulehčil pronajímateli, je, že dříve mohl nájemníka se smlouvou na dobu neurčitou vypovědět jen se souhlasem soudu a měl povinnost zajistit nájemcům náhradní bydlení, to už nemusí.