Nejste-li si jist tím, zda se v tomto případě jedná o tzv. černou stavbu či nikoli, doporučuji Vám navštívit místně příslušný stavební úřad a nahlédnout zde do správního spisu, který byl veden při povolování výstavby domu. Tento spis by měl obsahovat stavebním úřadem schválenou projektovou dokumentaci, z níž by mělo být patrné, zda se s přesahem střechy počítalo (a byla tudíž povolena) či nikoli. Je samozřejmě rovněž možné, že tuto projektovou dokumentaci Vám přenechal prodávající.
Zjistíte-li, že přesah střechy představuje tzv. černou stavbu, bude nutné se obrátit na stavební úřad s žádostí o dodatečné povolení (§ 254/1 stavebního zákona).
Stavbu (resp. část stavby) lze dodatečně povolit, pokud stavebník (resp. žadatel) prokáže splnění podmínek dle § 193 a § 256/1 stavebního zákona. Dle těchto ustanovení lze stavbu dodatečně povolit, pokud:
- je v souladu s územně plánovací dokumentací, územními opatřeními a vymezením zastavěného území,
- je v souladu s cíli a úkoly územního plánování,
- je v souladu s požadavky stavebního zákona a jeho prováděcích právních předpisů,
- je v souladu s požadavky jiných právních předpisů chránících dotčené veřejné zájmy,
- je v souladu s požadavky na veřejnou dopravní nebo technickou infrastrukturu,
- je v souladu s ochranou práv a právem chráněných zájmů účastníků řízení,
- stavba nevyžaduje rozhodnutí o povolení výjimky ze zákazů podle jiného právního předpisu,
- stavba nevyžaduje povolení výjimky z požadavků na výstavbu,
- povinný uhradil ve stanovené lhůtě pokutu za přestupek spočívající v tom, že provedl stavbu bez povolení nebo v rozporu s ním, byla-li uložena.
Rizikem žádosti o dodatečné povolení je fakt, že pokud by nebylo možné stavbu (část stavby) dodatečně povolit, musel by stavební úřad nařídit její odstranění (§ 257 stavebního zákona).
Rozhodnete-li se přesahující střechu dodatečně povolit (pokud se bude jednat o tzv. černou stavbu), doporučuji Vám navštívit místně příslušný stavební úřad a vše s ním konzultovat. Právní názor (resp. zavedená praxe) stavebního úřadu totiž pro Vás bude určující. Tímto způsobem se dozvíte, jaké podklady bude nutné stavebnímu úřadu předložit.
Ukáže-li se, že přesahující střecha je tzv. černou stavbou a vzniknou-li Vám v souvislosti s jejím dodatečným povolením nějaké náklady (což lze předpokládat), budete se moci obrátit na prodávajícího a tuto skutečnost u něj reklamovat (jako právní vadu zakoupené stavby). Z tohoto důvodu budete moci po prodávajícím požadovat poskytnutí přiměřené slevy z kupní ceny (a to ve výši nákladů, které Vám v souvislosti s dodatečným povolením přesahující střechy vzniknou).
Co se týče zřízení Vámi zmiňovaného sjezdu, je nutné vyjít z odst. 1 písm. a) bodu 16. přílohy 1 stavebního zákona, dle něhož spadají do kategorie tzv. drobných staveb:
„sjezdy a nájezdy na pozemní komunikace sloužící k připojení sousední nemovité věci“
Dle § 171 stavebního zákona není zapotřebí získávat od stavebního úřadu pro drobné stavby jakékoli povolení.
Pokud jde o odnětí půdy ze zemědělského půdního fondu, je nutné vyjít z § 9/4 zákona o ochraně zemědělského půdního fondu, dle něhož platí, že:
„Předmětem odnětí zemědělské půdy ze zemědělského půdního fondu u stavby rodinného domu … kde pozemek přilehlý ke stavbě má napříště sloužit jako zahrada, je plocha potřebná pro stavbu a související zpevněné plochy, přičemž podmínky nezbytné k zajištění ochrany zemědělského půdního fondu se stanovují na veškerou plochu zemědělské půdy dotčené výstavbou.“
I plochu pro vybudování sjezdu by tedy bylo nutné odejmout ze zemědělského půdního fondu. Podmínky pro zřízení sjezdu Vám opět doporučuji konzultovat s místně příslušným stavebním úřadem.
______________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
- zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon
- zákon č. 334/1992 Sb., o ochraně zemědělského půdního fondu
