Stavby, stavební řízení a právo

Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:

1/ Může nám drenáž na našem pozemku stavební úřad nařídit, z jakého důvodu, např. havarijní stav budovy?

V zásadě platí, že soused může umístit na Vašem pozemku drenáž pouze tehdy, budete-li s tím souhlasit, resp. doloží-li soused tento Váš písemný souhlas stavebnímu úřadu. Konkrétně dle § 187/2 stavebního zákona platí, že:

„Není-li stavebník vlastníkem pozemku, na němž má být záměr uskutečněn, a není-li ani oprávněn k realizaci záměru z práva stavby nebo ze služebnosti, dokládá stavebník souhlas vlastníka pozemku, který je zapsán v katastru nemovitostí ke dni podání žádosti … Souhlas vlastníka pozemku … nelze vzít zpět po podání žádosti o povolení záměru. Dojde-li po podání žádosti k podstatné změně záměru, lze záměr povolit, jen doloží-li stavebník souhlas vlastníka pozemku … s upraveným záměrem.“

Tento Váš souhlas musí být písemný a musí mít následující náležitosti (§ 187/3 stavebního zákona):

„Souhlas musí být vyznačen na situačním výkresu dokumentace a musí obsahovat identifikační údaje a podpis vlastníka pozemku … na nichž má být záměr povolen … Identifikačními údaji jsou u

a) fyzické osoby jméno, příjmení, datum narození, adresa místa trvalého pobytu, a nemá-li ji, adresa bydliště“

Váš souhlas by soused nepotřeboval pouze tehdy, pokud by byly splněny podmínky dle § 187/5 stavebního zákona:

„Souhlas není potřeba, je-li pro získání potřebných práv k pozemku nebo stavbě pro záměr stanoven zákonem účel vyvlastnění.“

Taková situace však ve Vašem případě zajisté nenastala. Účely vyvlastnění jsou vyjmenovány v § 170/1 a 2 stavebního zákona, dle něhož platí, že:

„Práva k pozemkům … lze … omezit, jsou-li vymezeny v územně plánovací dokumentaci a jde-li o

a) uskutečnění veřejně prospěšné stavby,

b) uskutečnění veřejně prospěšného opatření,

c) realizaci stavby a opatření k zajišťování obrany a bezpečnosti státu, nebo

d) asanaci území.

Právo k pozemku … lze … omezit též k vytvoření podmínek pro nezbytný přístup k pozemku nebo stavbě, a pro řádné užívání veřejně prospěšné stavby nebo veřejně prospěšného opatření.“

Je nesporné, že sousedem zamýšlená rekonstrukce domu se neshoduje s žádným z výše uvedených účelů vyvlastnění – pro umístění drenáže na Vašem pozemku proto bude soused potřebovat Váš písemný souhlas (který bude muset doložit stavebnímu úřadu).

Pokud se sousedův dům nachází v havarijním stavu, mohl by mu stavební úřad uložit opatření k nápravě (jehož adresátem je vždy vlastník stavby). Toto opatření může mít dle § 295/1 stavebního zákona podobu:

• povinnosti provést udržovací práce,
• povinnosti provést nezbytné úpravy stavby,
• povinnosti provést nutné zabezpečovací práce,
• povinnosti neodkladně odstranit záměr,
• povinnosti vyklidit stavbu.

Pro provedení uloženého opatření k nápravě může stavební úřad vydat tzv. opatření na sousedním pozemku nebo stavbě. Konkrétně dle § 297/1 stavebního zákona platí, že:

„Je-li nezbytné pro provedení nařízeného opatření k nápravě, aby vlastník sousedního pozemku … strpěli nezbytné omezení, a nedošlo-li mezi dotčenými osobami k dohodě, stavební úřad může z moci úřední nebo na žádost vlastníka stavby nebo pozemku, na němž se záměr nachází, uložit opatření na sousedním pozemku … přiměřené okolnostem.“

Opatření na sousedním pozemku nebo stavbě však má obvykle podobu povinnosti strpět vstup souseda na pozemek, resp. povinnosti strpět provádění stavebních prací ze sousedního pozemku. Nesetkal jsem se s případem, kdy by opatření na sousedním pozemku nebo stavbě mělo podobu povinnosti strpět umístění části sousedovy stavby (dle mého názoru by tím stavební úřad značně překročil účel tohoto institutu). Není navíc vůbec jisté, zda je sousedův dům v natolik špatném stavu, aby to odůvodňovalo vydání opatření k nápravě.

2/ Takováto drenáž podléhá zřízení věcného břemene?

Nikoli nutně. Pokud byste souhlasili s umístěním sousedovy drenáže na Vašem pozemku, bylo by nutné vyjádřit tento souhlas dvěma způsoby, a to:

• podpisem situačního výkresu pro potřeby řízení před stavebním úřadem (jak je popsáno v odpovědi ad 1/ výše),
• vytvořením soukromoprávního titulu (typicky uzavřením smlouvy).
• soukromoprávní titul pro umístění sousedovy drenáže na Vašem pozemku může mít několik podob (z nichž si můžete vybrat):
• je možné uzavřít smlouvu o zřízení služebnosti (věcného břemene), což lze učinit i úplatně (za jednorázovou či periodickou úhradu) – nevýhodou této varianty je fakt, že služebnost (která musí být zapsána do katastru nemovitostí) snižuje hodnotu Vašeho pozemku,
• je možné smluvně zřídit právo stavby (které může být opět zřízeno úplatně či bezúplatně) – i toto právo se zapisuje do katastru nemovitostí a snižuje hodnotu pozemku,
• je možné uzavřít nájemní smlouvu (kdy by si soused najal příslušnou část Vašeho pozemku, a to za účelem umístění své drenáže a hradil by Vám za to sjednané nájemné) – výhodou je fakt, že v případě ukončení nájmu by byl soused povinen drenáž odstranit,
• je možné uzavřít smlouvu o výprose či smlouvu o výpůjčce, jejichž předmětem by byl Váš souhlas s bezúplatným užíváním příslušné části Vašeho pozemku sousedem (a to za účelem umístění jeho drenáže).

3/ Obdobně další jeho stavební požadavek je na zřízení gajgrů - vpustí svodu dešťové vody, opět na našem pozemku, potřebuje soused náš souhlas nebo si jej může zřídit bez souhlasu?

Soused Váš souhlas samozřejmě potřebuje. V tomto případě platí vše, co uvádím v odpovědi ad 2/ výše – soused by musel získat Váš písemný souhlas pro stavební úřad, dále by bylo nutné vyřešit, jaký soukromoprávní titul by souseda k umístění gajgrů na Vašem pozemku opravňoval.

4/ Musí se zřídit věcné břemeno?

Odkazuji se na odpověď ad 2/ výše – pro zřízení gajgrů na Vašem pozemku lze využít několik soukromoprávních titulů (nejen služebnost – věcné břemeno, nýbrž také právo stavby, nájem, výpůjčku či výprosu).

5/ Pokud bude soused chtít stavbu provádět z naší strany, může si u nás složit materiál, když s tím nesouhlasíme? Můžeme požadovat, aby práce prováděl - z naší strany - pouze v době, kdy budeme doma, protože si nepřejeme, aby se po našem pozemku za naší nepřítomnosti pohybovali cizí lidé?

Na tyto případy je pamatováno v § 1022 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:

„Nemůže-li se stavba stavět nebo bourat, nebo nemůže-li se opravit nebo obnovit jinak než užitím sousedního pozemku, má vlastník právo po sousedovi požadovat, aby za přiměřenou náhradu snášel, co je pro tyto práce potřebné.

Žádosti nelze vyhovět, převyšuje-li sousedův zájem na nerušeném užívání pozemku zájem na provedení prací.“

Z tohoto ustanovení vyplývá, že na vstupu na sousední pozemek se musí sousedé vždy dohodnout. Pokud k dohodě nedojde, může se soused, který potřebuje vstup umožnit, obrátit na soud.

Je proto možné, abyste se se sousedem dohodli nejen na přiměřené (finanční) náhradě, kterou Vám za dočasné užívání Vašeho pozemku poskytne, nýbrž i na tom, kdy a za jakých podmínek bude soused Váš pozemek užívat. Tuto dohodu doporučuji uzavřít v písemné formě.

______________________________

Právní předpisy zmiňované v odpovědi:

• zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon
• zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník