Reklamace, kupní smlouva, spotřebitel

Obecně platí, že skryté jsou takové vady, které nelze při řádné prohlídce koupené věci zjistit. Jelikož je pak pro zjištění nedostatečného odhlučnění zapotřebí hluk ze sousední poloviny dvojdomu, bylo by skutečně možné kvalifikovat Vámi popsanou vadu jako vadu skrytou.

Prodej nedostatečně odhlučněné poloviny dvojdomu je bezesporu možné považovat za vadné plnění kupní smlouvy. Dle § 1916/1 písm. a) a b) občanského zákoníku platí, že dlužník (zde prodávající) plní vadně, zejména:

a/ poskytne-li předmět plnění, který nemá stanovené nebo ujednané vlastnosti,
b/ neupozorní-li na vady, které předmět plnění má, ač se při takovém předmětu obvykle nevyskytují.

Co se týče lhůty, v níž je kupující povinen u prodávajícího uplatnit vadu koupené věci, platí v obecné rovině dle § 2104 občanského zákoníku, že kupující věc podle možnosti prohlédne co nejdříve po přechodu nebezpečí škody na věci a přesvědčí se o jejích vlastnostech.

Dle § 2112/1 občanského zákoníku je kupující povinen oznámit prodávajícímu jím zjištěnou vadu věci bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci. Ve Vašem případě by tedy měla být lhůta pro oznámení skryté vady dosud zachována.

Vady koupené věci se obecně dělí na a/ vady, které představují podstatné porušení smlouvy a b/ vady, které představují pouze nepodstatné porušení smlouvy.

Neboť v dotazu uvádíte, že při znalosti nedostatečného odhlučnění obou polovin dvojdomu byste kupní smlouvu neuzavřela, jedná se ve Vašem případě o vadu, která je podstatným porušením smlouvy. Dle § 2002/1 občanského zákoníku je podstatné takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu (zde prodávající) již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana (zde Vy) smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala.

Představuje-li vada věci podstatné porušení smlouvy, máte dle § 2106/1 občanského zákoníku právo:
a/ na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci (v případě koupě domu nepřichází příliš v úvahu),
b/ na odstranění vady opravou věci,
c/ na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo
d/ odstoupit od smlouvy.

Kupující je povinen sdělit prodávajícímu, jaké právo si zvolil, při oznámení vady, nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího; to neplatí, žádal-li kupující opravu vady, která se ukáže jako neopravitelná. Neodstraní-li prodávající vady v přiměřené lhůtě či oznámí-li kupujícímu, že vady neodstraní, může kupující požadovat místo odstranění vady přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo může od smlouvy odstoupit.

V současné chvíli se proto můžete obrátit na prodávajícího s písemným oznámením zjištěných vad koupeného domu, přičemž prodávajícímu zároveň sdělte, že a/ tuto vadu považujete za podstatné porušení smlouvy a b/ jaké právo jste z tohoto důvodu zvolila (přičemž pro zjednání nápravy určete prodávajícímu přiměřenou lhůtu). Jeden podepsaný stejnopis oznámení si ponechte, druhý zašlete prodávajícímu doporučeně s dodejkou. Pro přípravu tohoto oznámení (popř. pro další právní kroky v této věci) můžete využít služeb advokáta:

http://www.advokatikomora.cz